塔林市都会屋子拆除与搬迁补偿估价操作暂行准

发文单位:郑州市人民政府

成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则

文  号:郑政[2004]10号

成房发[2001]102号

发布日期:2004-2-12

第一章总则

执行日期:2004-3-1

第一条为维护城市房屋拆迁当事人合法权益,规范房屋拆迁补偿估价行为,根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定,结合成都市实际,制定本规则。

生效日期:1900-1-1

第二条本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁补偿估价),适用本规则。

  第一条 为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益,规范城市建设拆迁补偿安置评估行为,根据《郑州市城市建设拆迁管理条例》等有关规定,制定本规则。

第三条拆迁补偿估价,是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素,对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。

  第二条 本市城市规划区范围内城市房屋拆迁补偿安置评估(以下简称拆迁评估)适用本规则。

拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价(以下简称分类估价、分户估价)。

  第三条 拆迁评估,是指对在城市建设中被拆迁房屋和安置房屋的市场价格进行评定估算的行为,包括分类评估和分户评估。

第四条拆迁补偿估价对象,为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地合用权。

  第四条 拆迁评估,应委托具有房地产专业估价资质的估价机构评估。

拆迁补偿价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。

  第五条 城市房屋拆迁补偿安置评估应坚持客观公正、诚实信用的原则,并严格按照《房地产估价规范》进行评估。

第五条采用本规则的估价目的,仅限于“城市拆迁补偿估价”。拆迁补偿估价报告,不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。

  评估机构和评估人员不得允许他人借用自己名义从事拆迁评估业务。

第六条拆迁补偿估价时点,为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁补偿估价作业日期,自估价业务受理之日起,原则上不超过10日。

  第六条 拆迁评估应当包括被评估房屋及其占用范围内的土地的价值。

第七条拆迁补偿估价的价值定义,是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时,不考虑抵押权等他项权利的影响,不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

  第七条 拆迁评估应根据房屋的区位、用途、建筑结构、面积、成新、楼层等因素综合进行评估。

第八条拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修的估价。但拆迁人书面要求评估的,按照《房地产估价规范》,另行评估其价值。

  分户评估应对房屋装饰装修部分进行评估。房屋承租人对房屋进行装饰装修的,对装饰装修部分的评估结果应单独出具评估报告。

第二章估价方法

  第八条 拆迁评估,可采用市场比较法、收益法和成本法。每宗拆迁评估业务,应采用二种以上方法进行评估。

第九条住房的拆迁补偿,可只采用一种估价方法进行估价,但应当说明理由。具备条件的,应当优先采用市场比较法。

  有符合要求的交易可比实例的房屋,必须把市场比较法作为评估方法之一。不能采用市场比较法进行评估的,应当向委托人说明理由。

第十条营业用房的拆迁补偿,宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难,只能采用一种估价方法的,应当说明理由。

  确有困难,只能采用一种评估方法的,应当向委托人说明理由。

能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用户,应当采用市场比较法估价。

  第九条 拆迁评估采用成本法评估时,对房屋占用范围内的土地的评估,可采用市场比较法或者基准地价修正法等其他方法进行评估。

没有条件选用市场比较法的,可采用收益法进行估价。

  第十条 采用市场比较法评估时,应选择与评估对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的3个以上近一年来市场交易的实例作参照。可比实例的综合修正不超过30%.第十一条 拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

难以确定房屋收益的,可采用成本法等其他方法进行估价。

  第十二条 分类评估的,委托人应当向评估机构提供以下资料:

第十一条除住房、营业用房外,其他用途房屋的拆迁补偿,可只采用成本法进行估价,但应当说明理由。

  (一)评估委托书;

第十二条采用成本法估价时,对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价,可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。

  (二)房屋拆迁许可证;

第十三条委托分户评估,委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件,不能提供且估价机构又无法核实的,可以假设其为划拨方式取得。

  (三)和评估有关的其他资料。

以划拨方式取得国有土地使用权的,其房屋拆迁补偿估价结果,不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

  第十三条 分类评估时,被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等可按下列方法进行分类:

第十四条采用市场比较法时,应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过12个月的市场交易实例,并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的3个以上可比实例。

  (一)被拆迁房屋的用途,可分为住宅用房、商业用房、办公用房、生产用房和其他用房;

可比实例的综合修正不超过30%。

  (二)被拆迁房屋的建筑结构,可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构;

第十五条采用收益法估价时,被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定,并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。

  (三)被拆迁房屋的区位分类,参照土地管理部门规定的土地级别进行确定。

资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取5年期国债利率。住房的风险调整值不超过3%,非住宅的风险调整值不超过5%。

  第十四条 对被拆迁房屋分类后,应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后,选取适当方法,确定各类房屋的房地产平均价格。

第十六条采用成本法估价时,各种结构房屋的经济耐用年限,可参考以下数据确定:

  第十五条 被拆迁房屋样本点的选取数量,以拆迁规模的大小确定,样本点数量占被拆迁房屋户数的比例不低于10%.但样本点最少不得少于2个。

钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架—剪力墙结构等):生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年;

  第十六条 分类评估只给出各类房屋的单位(每平方米)价格,评估结果精确到人民币元。

砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

  第十七条 被拆迁房屋,以一份房屋所有权证记载为一户。

砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

  第十八条 委托分户评估的,委托人应当向评估机构提供下列资料:

砖木结构一等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  (一)评估委托书;

砖木结构二等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  (二)被拆迁房屋的权属证明;

砖木结构三等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  (三)被拆迁房屋占用范围内的土地使用证明;

简易结构:10年。

  (四)被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;

各种结构房屋的建筑物残值率,可参考以下数据:

  (五)已作分类评估的,提供分类评估报告;

钢筋混凝土结构:0;

  (六)与评估有关的其他资料。

砖混结构一等:2%;

  第十九条 分户评估,应给出评估对象的单位价格和总价格。评估结果单位价格精确到人民币元,总价格精确到人民币百元。

砖混结构二等:2%;

  第二十条 在建工程应采用成本法进行评估。评估时,工程建设进度以政府有关部门通知停工时的状态为准;没有政府有关部门的停工通知的,以实际停工时的状态为准。

砖木结构一等:6%;

  第二十一条 以划拨方式取得的土地使用权,其房屋拆迁补偿评估结果,不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

砖木结构二等:4%;

  第二十二条 评估人员和评估机构应当履行对委托人和城市建设拆迁管理部门的解释义务,对其作出的评估报告进行解释和说明。

砖木结构三等:3%;

  第二十三条 评估委托人对其提供材料的真实性负责。因提供材料原因致使评估结果失实的,责任由评估委托人承担。

简易结构:0。

  评估人员和评估机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。

第三章分类估价

  第二十四条 评估机构应执行国家规定和价格主管部门核定的评估收费标准,不得超出规定的收费范围和标准收取费用。

第十七条分类估价,是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋,根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类,评估出各类房屋的平均价格。

  第二十五条 本规则自2004年3月1日起施行。

第十八条分类估价,由拆迁人委托估价机构进行评估。

估价机构受理估价委托后,应在受理之日起3日内向房屋拆迁管理部门备案。

第十九条分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料:

估价委托书;

房屋拆迁许可证;

作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证;

补拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;

其他有关资料。

第二十条分类估价时,应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类,并区分楼房和平房。

被拆迁房屋的用途,可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。

被拆迁房屋的建筑结构,可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混结构、钢混结构和钢结构。

被拆迁房屋的区位分类,参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。

第二十一条对被拆迁房屋分类后,应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后,选取适当方法,求取出各类房屋的房地产平均价格。

第二十二条被拆迁房屋样本点的选取数量,依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在10户(含本数)以下的,样本点的选取数不少于1;户数在10户以上50户(含本数)以下的,样本点的选取数不少于2;户数在50户以上的,样本点的选取数不少于3。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于10%。

被拆迁房屋,一般以一份房屋所有权证记载为一户。

第二十三条分类估价只给出各类房屋的单位价格。估价结果精确到人民币元。

第四章分房估价

第二十四条分户估价,是指根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积等因素,结合该户被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度因素,评估出该房屋的房地产价格。

第二十五条拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合。不予配合的,估价机构有权拒绝出具估价报告。

第二十六条估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致的,以《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第二十六条的规定进行确定。拆迁当事人双方另有约定的除外。

第二十七条分户估价,应由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的,可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。

第二十八条分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料:

估价委托书;

房屋拆迁许可证;

估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证;

被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;

其他有关资料。

已作分类估价的,应当提供分类估价报告。

第二十九条分户估价,应给出估价对象的单位价格和总价格。估价结果单位价格精确到人民币元,总价格精确到人民币佰元。

第五章估价报告

第三十条分户估价的单宗被拆迁房屋的价值不足50万元,估价结果报告可采用表格的形式。

第三十一条表格式估价结果报告,纸张大小应采用A4纸张规格。具体的格式要求如下:

城市房屋拆迁补偿分户估价结果报告

估价机构:估价报告编号:估价目的:城市房屋拆迁补偿估价

估价委托方 权属证书编号 被拆迁房屋座落 被拆迁房屋用途
建筑面积 附属设施设备 建筑结构 楼房或平房
土地因素 房地单位价格 房地总价格 备注

上述估价结果的限定条件:

被拆迁房屋的权属状况:

被拆迁房屋的实体状况:成新率、建造年代、使用情况等;

城市房屋拆迁补偿分户估价的价值定义;

其他条件:应满足本报告规定的全部假设和限定条件;

估价时点及报告有效期。

其他需要说明的事项:

估价机构和估价人员:

×××房地产评估公司

房地产估价师××× 证书编号:

房地产估价师××× 证书编号:

××××年××月××日

第三十二条分类评估估价结果报告和估价技术报告应在报告出具后的3日内向拆迁主管部门备案。

第六章职业道德

第三十三条估价机构接受估价委托后,不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。

第三十四条估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。

第三十五条估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则,不得出具虚假估价报告。

拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的,估价人员和估价机构之间应相互尊重,并可以就估价的有关事项进行沟通交流,不得有诋毁、贬低他人的言行。

第三十六条估价人员和估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁补偿估价业务。

第三十七条估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外费用,或降低收费标准,进行不正当竞争。

第三十八条估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务,对其出具的估价报告作出解释和说明。

第七章附则

第三十九条本规则将“估价”与“评估”作为同义词来使用。

第四十条安置房屋的价格评估适用本规则。

第四十一条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑,仅评估其建筑物净残值。

第四十二条本规则由成都市房产管理局负责解释。

第四十三条本规则自公布之日起施行。附表

2001年12月26日

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附 件:

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